資金計画では、自己資金と住宅ローンの借入額を決めることで、家づくり全体の予算をいくらに設定するのかを算出していきます。そして、この自己資金がどれくらい用意できるのかによって、選ぶべき住宅ローンの考え方も大きく変わってきます。

例えば、準備できる自己資金がそれほど多くない場合、家づくりに必要な費用の大半を住宅ローンで賄うことになります。そうなると、返済期間を長く設定せざるを得ず、金利上昇による返済額増加のリスクを避けるために、金利がずっと変わらない固定金利型の住宅ローンを選ぶ必要が出てきます。

たとえ、変動金利型に比べて金利が高く、毎月の返済額が大きくなってしまうとしても、です。

一方で、十分な自己資金を用意できる場合は、返済期間を短く設定することが可能になり、金利上昇によるリスクをある程度抑えることができます。

その結果、固定型より金利が低い変動型の住宅ローンを選択することもできるようになります。このように、自己資金の状況によって適した住宅ローンは異なりますし、収入や年齢、土地をすでに所有しているかどうかなど、さまざまな条件によっても選ぶべき住宅ローンは変わってきます。

資金計画では、こうしたあなたの状況を踏まえた上で、最適な住宅ローン選びを行っていきます。

住宅ローンは大きく分けると、「変動型」と「固定型」の2種類に分類されます。さらに「変動型」は、純粋な変動型と「当初期間固定型」の2つに分かれます。

当初期間固定型とは、3年固定・5年固定・10年固定など、地方銀行が主力として扱っている住宅ローン商品ですね。

変動金利型は、金利が低く設定されている反面、市場金利の動きに応じて金利が上下します。そのため、金利が上昇すれば、返済額も連動して増えていくことになります。ただし、変動型には
金利が上がっても5年間は返済額が変わらない仕組みがあり、さらに5年後に返済額が増える場合でも、上昇幅は最大25％までに抑えられています。

では、具体的にシミュレーションしてみましょう。

借入金額3,000万円、金利1％、35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なし、という条件で計算してみます。この場合、毎月の返済額は84,765円です。この金利のまま2年間返済を続けたとすると、2年後の利息は、28,553,730円（残高）×1％÷12か月＝23,794円となります。

つまり、金利が上がらなければ、25回目の返済では84,765円から23,794円を差し引いた60,891円が元金返済に充てられます。では、もし金利が上がってしまったらどうなるでしょうか？

極端な例ですが、2年後に金利が3％になった場合、利息は、28,553,730円×3％÷12か月＝71,384円となります。返済額は84,765円のままですから、元金に回せるのは、84,765円−71,384円＝13,381円しかありません。

つまり、返済しているにもかかわらず、金利上昇によって元金がほとんど減らない、という状況になってしまうのです。さらに、金利が4％に上がった場合は、28,553,730円×4％÷12か月＝95,179円となり、利息が返済額を上回ってしまいます。

そうなると、元金は減らないどころか、84,765円−95,179円＝10,414円分の未払い利息が毎月積み重なっていくことになります。現状では、住宅ローン金利が短期間で2〜3％も上昇する可能性は高くないと考えられています。しかし、過去を振り返ると、
1年で2％、2年で3％上昇したケースもあり、可能性がゼロとは言い切れません。

だからこそ、メリットだけでなくデメリットもしっかり理解した上で、住宅ローンを選んでいただきたいのです。

次回は、
変動金利の一種である「当初期間固定型」について、詳しくお伝えしていきます。

それでは、、、

追良瀬